青铜时代
青铜时代(房地产进入青铜时代)
经济观察报记者陈月琴2021年中期业绩会期间，坐在主席台C位的每一位房地产公司高管都被问到一个问题:公司因三条红线降档是什么情况？
在过去的一年里，“三条红线”成为房地产行业使用频率更高的词汇，也是每一个房地产商关注的焦点。
一位房地产公司负责融资的副总裁告诉经济观察报，过去房地产公司很难推动减债。财务总监提醒老板负债过高时，经常被老板不耐烦打断:“别说了”。但在最后一年，他的感觉是“老板听进去了”，他愿意采取行动减少债务。
这一切都始于2020年8月20日的一次闭门会议。当时央行、住建部等部委召集了12家房企高管，要求房企努力实现“剔除预付款后的资产负债率低于70%，净负债率低于100%，现金短债比超过1倍”的目标。根据上述指标，在控制负债总规模的条件下，监管机构对不同标准的房企给予不同的融资待遇。
对于房地产行业来说，这无疑是一个革命性的变化。
近期，陷入债务风险的房企明显感受到了一种完全不同的调控决心—— *** 不会再像往常一样因为宏观经济下行而放松对房地产市场的整体调控。大到不能倒的故事正在走下神坛。
在过去的十几年里，很多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债、高杠杆，已经四面楚歌。很多房企不得不减少拿地，减少负债，重新思考行业和企业的未来。
万科董事长郁亮今年早些时候提出，房地产已经进入红利管理时代。这是他作为行业老大的最新周期性判断。7年前，他曾经提出，房地产行业已经从黄金时代走到了白银时代。
“房地产行业没有管理红利。”多年观察中国房企的睿观研究院院长郝菊表示，很多大型房企在 *** 和管理效率上都做到了极致。未来，他们将通过产品升级赢得消费者的青睐，通过稳定的财务表现赢得投资者的信任。
一位业内人士认为，按照监管要求，房企必须在2023年达到上述三项指标，全部成为绿色档。可以说，房地产已经进入了“青铜时代”。相比之下，“青铜”更具包容性和简约性，符合未来房地产回归居住功能的初衷。
会回答
如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩有什么必答的话，那一定是“降档”。
根据三条红线指标，房地产企业被监管部门划分为四类，不同档期的房企获得金融资源的渠道不同。第三条全部归类为绿色档，有息负债年增长率不超过15%；两个达标的为黄档，有息负债年增长率不超过10%；一个标准为橙色，有息负债年增长率不得超过5%；第三条所有不合规行为均列为红色档，不得增加有息负债。
根据监管要求，到2023年6月底，12家试点房企“三条红线”指标必须全部达标，2023年底前所有房企全部达标。
一位监管部门官员对经济观察报表示，出台三条红线的目的是控制房地产负债规模，避免金融资源过度流入房地产，逐步将房企风险降低到可控水平。
8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后资产负债率降至69.7%，由“黄”变“绿”。也是TOP3中之一家宣布进入绿色档的房地产公司。
但根据RealData当天发布的报告，万科的前述指数应为71.1%，仍在黄档。后来RealData根据万科官方数据进行了调整。
据某房地产公司财务人士介绍，两种不同结果的算法都是正确的，只是万科在计算合同负债时，扣除了预收账款的待核销税款，理论上也是合规的。
两种算法得出的资产负债率相差只有1.4个百分点，但万科的有息负债因为档位不同，增长相差100多亿元。
RealData数据显示，截至2021年6月底，50强房企中已有21家成功实现降档。多数房企降了一档。如中国恒大上半年净负债率降至99.8%，实现了由红转橙；绿地控股通过将现金与短债之比提高至1.05，由红色变为橙色。
某TOP20房企融资负责人觉得，以前提醒老板负债率经常被骂。现在老板每三天来要一次控制指标。
不少房企判断，三条红线的实施，意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商表示，房地产已经失去了想象空间。
过去，房企在市场上的受欢迎程度与规模成正比。规模越大，在资本市场越有利，获得低成本融资。拿到的钱越多，成本越低，在市场上的竞争力就越强。
另一方面，房地产被称为中国经济的“夜壶”。虽不优雅，却是“压舱物”。只要经济稍有回落，就放松房地产调控来“稳经济”。所以，在上行行情中，只要你胆子大，经得起周期性的大起大落，就有可能做强做大。许多企业试图通过这种方式“弯道超车”。
2013年后，千亿房企阵容继续扩大。2015年1000亿房企只有7家，到2018年达到32家，到2020年底增加到43家。在中国，没有一个行业能产生这么多千亿级的企业。
高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业的快速发展。再加上居民杠杆率上升，整个房地产占用的金融和社会资源越来越多，风险暴露越来越大。近两年来，傅生、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等大型房企接连雷声大雨点小，引起了监管层的高度警惕。"
“2017年，监管层已经强调金融资源要支持实体经济，把它从现实变成现实。但是，房地产企业不应该试图通过金融资源的方式来做大自己，这反过来会劫持金融系统。”一位与监管部门沟通较多的开发商表示:“显然，很多公司还是在赌一把，超速前进。最终，监管层以接近金融机构的方式管理开发商的资产负债表”。
降档技术
三条红线从不同维度制约房地产企业杠杆，达标难度不同。
不少房企财务人士认为，短期现金负债率和净负债率达标并不难。最难降低的是预收账款的资产负债率。目前19家黄房企无一例外都卡在这一行。
由于三条红线是按比例呈现的，总的逻辑是增加资产比例，减少负债比例。这意味着，要想达标，就需要多卖房子，多收钱，少买地，少借钱。
在投资端，一家50强房地产公司的总裁提供了这一变化的细节:过去他给投资部门设定的目标是盈利，而现在他的投资决策首先考虑的是公司现金流能否达标。今年上半年，投资部上报了一批项目。按照原来的标准，如果盈利，他们可以投资。但考虑到年底“去绿”的目标，他们不得不放弃部分或大部分股权。
财务上，降档的目标也带来了很大的变化。某央企甚至在今年年初下令，合作项目尽量不要合并。该公司华北区投资推广负责人《经济观察报》记者解释，“一旦合并，负债就加到我们身上，销售款短期内回不来了。如果几个项目都卡在第四季度，年底的财务报表会比较难看。”
“真是峰回路转啊”，他感慨道。“就在两年前，房地产企业还在抢规模的时候，大家为了业绩，都在抢着巩固表；现在三条红线要求控制债务，大家对整固都不热心。安全比排名更重要。”
对于三条红线的指标，过去卖出的原则也需要妥协。例如，公寓、商店、停车位等库存项目。必须尽快净化。以前卖的比较慢，现在还在你手里一年多了，打折了。
郝菊分析，企业想在短时间内快速降档。一是部分企业三项数据踩红线临界点，降档难度较小；二是部分企业可能在会计准则允许的范围内，通过利润结转扩大权益资本、增加股东权益等方式调整报表；第三，由于债务危机，部分企业可能会选择大量出售资产，刚性缩表。
一家五大房地产公司的财务人士对齐补充说，刚性收缩有很强的后遗症。“二期前后房地产公司的金融属性太强了。如果刚性收缩导致杠杆，就会出现资金不足，公司的业务规模就会被打破。”
除了以上常规 *** ，还有一些企业掌握了快速降档的“偏方”。
华泰证券研报指出，房企可调空报表可以通过债务“出表”等行为美化报表，通过非合并公司进行融资，通过合并报表范围内或范围外的显性股份和实债进行融资，通过发行各种ABS减少有息负债或出表，通过表内的应付款和永续债进行债务融资。
前述房企总裁解释说，要保证负债率降下来，如果总负债不能改变，就只能“放大”分母的净资产，比如合并一些原本不合并，净资产多负债少的子公司。
更何况这也是会计师事务所统计前几天“降级”的一种方式。向琪透露，类似的存款只能借几天作为“应急”，等报表出来就还。最近的日利率是1‰和2‰。
此外，房企还可以通过提前确认收入、增发股本、增加股东权益、增加净资产等方式优化报表。
三条红线是衡量企业财务稳定性的唯一指标吗？
前述top20房企副总裁对此持谨慎态度:“如果单纯通过增资扩股、调表等方式让一些指标快速变绿，有可能总资产会非常大，但这些资产并没有创造利润，未来现金流会出现问题。”
他进一步说:“安全企业的三条线都必须是绿色的，但全绿色不一定意味着安全，这是充分条件，也是不必要条件。就像一个人去体检，各项指标都正常，不代表这个人一定健康。”
和投资人打交道久了，他说地产和金融界很熟。“很多企业半年就从红色或橙色变成绿色，真实性不够。很多企业把不太好的指标调整出了资产负债表，投资者不信。不然资本市场为什么给地产股这么低的估值？”
副总裁说，并不是所有的公司都急于走向绿色。“有些公司足够大。目前他们能做的主要是控制投资节奏，少买地，同时多卖楼，扩大现金流，但短期内不可能减少”。
他认为，基本面好的大公司快速降档并不难。以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但由于目前市盈率不高，这个时候做(股权融资)有点亏。更重要的是，“现在拿到绿档对它有什么好处？”
向琪的公司还在踩红线，但降档压力不大。他解释说，因为公司的预收账款有几千亿，随着这些资金陆续确认为收入，资产负债率自然就下来了。
大气候
在上述top20房企副总裁看来，这一轮降档降杠杆并不是公式中的加减乘除那么简单。既要考虑公司内部债务水平的调整与未来发展的平衡空，又要注意外部环境目前面临多重调控加码。尤其是财务和预售条件的收紧，让房企更难翻身。
市场方面，房企申请预售难度加大。副总裁说，如果公司按 *** 建议的价格销售，公司将无利可图。再加上是民营企业，财务成本高，恐怕会亏本。所以希望备案价格能高一点，但是难度很大，项目越拖越亏。
另一种情况是，项目本身利润还可以，行情变好了，可以卖个好价钱。但当地 *** 面临房价调控压力，导致预售证审批期限延长，成本增加。
房子卖完了，不代表网签就能顺利完成。“办理网签就像挤牙膏一样。每家每周只能分配十几套名额，100多套房子需要1-2个月才能完成”。而且在“两个天花板”的影响下，银行贷款的房贷额度收紧，房子卖完了钱也未必能很快收回。
向琪透露，银行房贷已经成为一种稀缺资源。上半年广州二手房按揭基本停止。仅广州四大行发放的房贷就接近800亿，额度非常紧张。所以，为了抢占有限的房贷，房企需要付出更多。
向琪坦言，在上半年，每个月都要花很多时间去打通和银行的关系。除了承诺在银行开户、对公存款、保证金等条件外，就连中小房企也要额外支付一笔“ *** 费”。"如果你想抵押贷款，你得先在银行存一笔钱."
据他介绍， *** 费是用中间业务收入支付给银行的，不同银行收取的 *** 费数量不一。
上半年，向琪每次和同行见面，都会聊到自己最近还了多少房贷。目前有同行交了3%，最夸张的5%-6%也有。如果按照5%计算，房企想要拿到1亿元的抵押贷款，需要支付500万元的中介费。
向琪直言，他的公司因为有规模优势，得到了银行的优惠，至少他可以拿到房贷。在一些城市，中小房企甚至已经被直接抵押。
上半年广州top5房地产公司项目，如果一次性付款，付款期大概一个月，房贷至少四个月。去年最快的时候，5天内就能还完钱。
据他介绍，三条红线之后，公司的现金流控制已经推进到销售阶段。“在规划销售的时候，财务部需要为回款制定一个核心指标，就是销售更大化，回款更大化，否则卖再多也没有意义。”
福建某房企区域总经理表示，为了保住绿档，区域公司现金流异常紧张，项目资金支付压力大，拿地节奏放缓，融资难度变大。
在融资环境趋紧的背景下，减债是大多数大型房企的重中之重。尽管 *** ，但祥祺公司上半年并没有拖欠工程款，而是拖延付款。“全行业都拖欠工程款。如果我们付款太及时，施工单位又会从你这里拿钱，你会觉得很不舒服”。他把这种现象称为“挤出效应”。
“未来可能比2008年还要艰难。”一位央企营销经理总说，如果没有2008年后续的4万亿放水，很多大型企业都活不下去。但是现在看来，这一次， *** 的态度非常坚决。
绿时代
根据监管预期，到2023年底，所有房企将降绿档。
郝菊认为，监管层的目的是合理控制房企负债增速，让行业不再只以规模为导向。“从某种意义上说，不加杠杆就是去金融化，让房地产行业的本质回归制造业，而房子的投资品属性弱化，回归消费品”。
向琪认为，三条红线对房企更大的影响是资金约束。如果排除金融属性，房地产是比制造业更难的行业。“制造业最多一年就能生产出来，但房子建起来至少要三年。如果再取消预售制度，很多企业的经营风险是非常大的。”
向琪解释说，以前因为金融杠杆的存在，预售制度叠加，卖房不像制造业一手交房，现在预售、网签、按揭等节点都延迟，交款时间明显推后。
“未来房企需要比拼自己的项目运营周转效率、产品和服务质量，也需要比拼信用等级。”郝菊补充道，在目前的监管框架下，房企需要通过财务稳定获得金融机构的认可。
万科董事长郁亮今年早些时候表示，行业已经进入管理红利时代，住房将回归居住属性，房地产开发业务将转向开发与运营并重。
但郝菊认为，“房地产行业不存在管理红利。”所谓管理红利，就是房地产企业周转快，拿地准，产品服务做好，通过精细化管理降低管理和建设成本。目前大部分大型房企都做到了极致；其次，房企需要有定价权，才能最终获得超额利润。但由于 *** 严格限价，房企只能通过管理降低成本。
郝菊认为，土地成本开发商说了不算，建安成本随行就市。除头部房企略有不同外，大部分房企差别不大；其次，常规三项费用中，管理费用可以通过精细化管理降低，但空不大；营销费用在增加；金融将是房企下一步竞争的关键。因此，房企需要调整财务结构，提高信用等级，降低资金成本，从而获得财务红利。
在一次主管与房企高管的例会中，他反复传达了让房企放弃“三高”模式，专注产品力的观点。“中国大规模房地产开发的时代已经结束。开发者必须做出高质量的产品，而不是像以前那样粗制滥造。
这位主管并不否认之前“三高”模式存在的合理性。“当时希望企业扩大发展，不要对质量有太严格的控制，现在不一样了。只有少数地区住房短缺。”
8月31日，住房和城乡建设部部长王在“努力实现人人有房住”新闻发布会上表示，2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。
在这种情况下，房企面临着战略选择。在2021年中期业绩会上，万科、龙湖、碧桂园等房企都重申将发展非地产业务作为第二条曲线。物业、长租、养老、机器人、物流等。成为众多房企多元化转型的出口。
上述50强房企总裁瞄准的是代建业务。经过几年的摸索，他们公司的代建业务毛利率可以达到50%以上。
向琪还表示，“盖房子这种生意利润不是很高，但对稳定有好处，在保障房、公租房等领域有很大的市场需求”。他甚至提出了一个大胆的设想:“未来，所有的开发商都可能逐渐成为 *** 商”。